Más vueltas a la electoral dación en pago

Juan Manuel Blanco [en Vozpopuli.com]

Decía Groucho Marx que la política es el arte de crear un problema para poder buscar la solución equivocada. Quizá olvidó señalar que las campañas electorales constituyen estupendos momentos para que los políticos formulen remedios para males inexistentes mientras eluden las soluciones a problemas reales.

Un buen ejemplo es la promesa del candidato socialista de elaborar una ley que obligue a los bancos a ofrecer productos hipotecarios con responsabilidad limitada: aquellos que permiten cancelar toda la deuda pendiente entregando el inmueble (dación en pago). Hasta ahora, la práctica totalidad de hipotecas de particulares se contrataba con responsabilidad ilimitada: el cliente responde de la deuda con todo patrimonio y sus rentas futuras. Con la esa ley, dicen, se podría elegir entre ambas.

La diferencia entre los dos tipos de hipotecas se materializa cuando el valor de la vivienda desciende hasta situarse por debajo de la deuda pendiente. Es lo que se conoce como patrimonio negativo. Con responsabilidad ilimitada, es el cliente quien debe cargar con esta minusvalía. Si existe la dación en pago, el individuo puede saldar su deuda con una vivienda de valor inferior, endosando al banco parte de la pérdida. Por ello, la responsabilidad limitada lleva implícito un contrato de seguro por el que la entidad financiera cubre al cliente contra el riesgo de quedar atrapado en patrimonio negativo a cambio de una prima que se añade al interés del préstamo. Consecuentemente, el tipo de interés de los préstamos con dación en pago sería superior.

Tras explotar la burbuja inmobiliaria, muchos compradores de pisos han entrado en patrimonio negativo, la mayoría por contratar préstamos en torno al 100% del valor de tasación. Algunos han quedado atrapados sin poder hacer frente a los pagos por sufrir, además, una merma en sus ingresos. Aunque vendiesen la vivienda, el importe no sería suficiente para cancelar la deuda. Un préstamo con responsabilidad limitada podría haber aliviado su actual situación pero ello a costa de haber pagado unos intereses más elevados en el pasado.

En realidad, la posibilidad legal de contratar una hipoteca con dación en pago siempre ha existido en España pero nadie se ha acogido a ella ¿Han sido los bancos quienes la han bloqueado? ¿o simplemente no ha existido por resultar poco atractiva para los clientes? La propuesta socialista tendría sentido en el primero de los casos pero sería irrelevante en el segundo: resulta inútil obligar a los bancos a ofrecer algo que la gente no desea contratar.

Nada indica que la hipoteca con dación en pago sea una mala opción para los bancos ya que así venden dos productos a un tiempo: un préstamo y un seguro. Estableciendo una prima adecuada, a la entidad financiera le resultaría tan rentable un tipo de préstamo como el otro. En el caso de los clientes, la proclividad para contratar un seguro depende de su aversión al riesgo pero, sobre todo, de lo verosímil que juzguen el acontecimiento contra el que se aseguran. Y el patrimonio negativo sólo aparece cuando baja el precio de la vivienda, algo que no entraba hace años en las expectativas. En esto consiste el fundamento de la burbuja: todos esperan que el precio del activo seguirá subiendo, y que siempre saldrán ganando, sin plantearse la posibilidad de descenso. Si todo el mundo aceptaba como verdad absoluta la consigna de que “la propiedad siempre se revaloriza”, resultaba absurdo pagar un tipo de interés más elevado para cubrirse de algo que de ningún modo podía ocurrir. No sorprende que todas las hipotecas se contratasen con responsabilidad ilimitada.

Si se comparan entre sí, cada tipo de contrato tiene ventajas e inconvenientes en lo que a asignación de los recursos y del riesgo se refiere. En adelante, si las personas admiten por fin la posibilidad de que la propiedad pierda valor, la dación en pago puede constituir una opción atractiva aunque quizá poco relevante cuando los préstamos concedidos no superen el 70% o el 80% del valor de la vivienda. En estos casos, llegar a patrimonio negativo requiere un descenso de precios muy sustancial. De cualquier modo, será cada ciudadano quien mejor juzgue el tipo de préstamo hipotecario que le conviene en función de su aversión al riesgo y de sus expectativas. Y si hay sujetos dispuestos a asumir un tipo de interés más alto por tener derecho a una dación en pago, los bancos encontrarán ahí una oportunidad de negocio y la ofrecerán muy gustosos. Pensar que es necesaria una ley para obligar a las entidades financieras a realizar unas operaciones rentables refleja cierto desconocimiento sobre la naturaleza del negocio bancario.

De convertirse la promesa electoral en ley, pasaría a engrosar esa inmensa e intrincada maraña de disposiciones, leyes, normativas y regulaciones de todo tipo, muchas veces contradictorias e inaplicables, que no aportan más que costes y molestias para ciudadanos y empresas pero que, eso sí, contribuyen a generar alguna que otra oportunidad de negocio para ciertos políticos.

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